Załącznik Nr 1 do uchwały Nr XVIII/359/04
Rady Miasta Chorzów z dnia 25.03.2004 r.
I. Prognoza dot. wielkości zasobu mieszkaniowego Gminy Chorzów w latach 2004-2008:
1. W mieszkaniowym zasobie Gminy pozostaje aktualnie 11 942 lokale mieszkalnych, w tym 363 lokale socjalne.
Na lata następne przewiduje się spadek ogólnej ilości lokali wskutek wyburzeń budynków o złym stanie technicznym oraz wskutek sprzedaży lokali.
Zwiększać się będzie jednak liczba lokali socjalnych o około 100 rocznie.
Tabela nr 1
|
Struktura własnościowa i ilościowa
mieszkaniowego zasobu Gminy
wg stanu na 31.12.2003 r.
|
|
Lp. |
Wyszczególnienie |
I l o ś ć |
|
Własność Gminy |
We wspólnotach mieszkaniowych*) |
Ogółem |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1. |
Liczba budynków (w szt) |
323 |
514 |
837
|
|
2. |
Liczba mieszkań (w szt) |
6 818 |
5 124 |
11 942
|
|
3. |
Powierzchnia (w m2) |
313 714
|
288 389 |
602 103
|
* dotyczy mieszkań gminnych we wspólnotach będących w zarządzie lub gdzie zarząd oddano, ponadto we wspólnotach pozostających w zarządzie znajdują się 1354 mieszkania wykupione o powierzchni ogólnej 62923,49 m2 nie ujęte w powyższej tabeli
2. Mieszkaniowy zasób Gminy to w dużej mierze lokale o niskim wyposażeniu technicznym (brak łazienek, wc, c.o.), usytuowane w kilkudziesięcioletnich budynkach.
Tabela nr 2
|
Wielkość mieszkaniowego zasobu Gminy
wg wieku budynków
(stan na 31.12.2003 r.)
|
|
Lp. |
Wiek budynków
|
Budynki komunalne |
Budynki we
wspólnotach |
Łącznie |
|
ilość |
%
struktury |
ilość |
%
struktury |
ilość |
% struktury |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
1. |
do 20 lat |
5 |
1,00 |
3 |
0,93 |
8 |
0,96 |
|
2. |
od 21 do 30 lat |
6 |
1,10 |
18 |
5,57 |
24 |
2,87 |
|
3. |
od 31 do 40 lat |
3 |
0,60 |
51 |
15,79 |
54 |
6,45 |
|
4. |
od 41 do 50 lat |
17 |
3,30 |
100 |
30,96 |
117 |
13,98 |
|
5. |
od 51 do 60 lat |
32 |
7,00 |
47 |
14,55 |
79 |
9,44 |
|
6. |
od 61 do 100 lat |
152 |
29,00 |
54 |
16,72 |
206 |
24,61 |
|
7. |
powyżej 100 lat |
299 |
58,00 |
50 |
15,48 |
349 |
41,69 |
|
R a z e m |
514 |
100 |
323 |
100 |
837 |
100 |
3. Prognoza w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych w latach 2004-2008:
Zasady sprzedaży lokali mieszkalnych reguluje odrębna uchwała Rady Miasta.
Sprzedaż lokali mieszkalnych ma tendencję spadkową. Przewiduje się, że od 2005 roku wielkość ta ustabilizuje się na poziomie ok. 100 mieszkań rocznie.
Tabela nr 3
|
Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych
w latach 2004-2008
|
|
Rok |
Planowana sprzedaż w szt |
Planowany dochód w zł |
|
1 |
2 |
3 |
|
2004 |
150 |
1 500 000 |
|
2005 |
100 |
1 000 000 |
|
2006 |
100 |
1 000 000 |
|
2007 |
100 |
1 000 000 |
|
2008 |
100 |
1 000 000 |
4. Przewiduje się, że zasób mieszkaniowy Gminy, w latach następnych, będzie się zmniejszał z uwagi sprzedaż lokali oraz wyburzenia budynków spowodowane ich naturalnym zużyciem. Zwiększać się będzie, jak pokazują tendencje lat ubiegłych, ilość lokali wynajmowanych jako socjalne.
Tabela nr 4
|
Planowana wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy
w latach 2004-2008 |
|
Lata |
Przewidywane ubytki (w szt) |
Ilość lokali mieszkalnych (w szt)*)
|
|
wyburzenia |
sprzedaż |
ogółęm |
ogółem |
w tym - socjalnych |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
2004 |
70 |
150 |
220 |
11 722 |
460 |
|
2005 |
70 |
100 |
170 |
11 552 |
560 |
|
2006 |
70 |
100 |
170 |
11 382 |
660 |
|
2007 |
70 |
100 |
170 |
11 212 |
770 |
|
2008 |
70 |
100 |
170 |
11 042 |
870 |
*)przewidywany stan na 31. grudnia danego roku
II. Ocena i prognozy dot. stanu technicznego mieszkaniowego zasobu Gminy oraz analiza potrzeb wraz z planem remontów i modernizacji na lata 2004 – 2008:
1. Duża część zasobu mieszkaniowego Gminy jest w złym stanie technicznym.
Gmina, w ramach posiadanych środków finansowych, podnosi standard i poprawia stan techniczny zasobu realizując systematycznie, od 1995 r. politykę mieszkaniową określoną wcześniejszymi uchwałami Rady Miasta.
Dla usystematyzowania spraw związanych z oceną stanu technicznego podzielono zasób nacztery kategorie.
Tabela nr 5
|
Zestawienie ilościowe mieszkaniowego zasobu Gminy
Z podziałem na kategorie
Wg stanu technicznego budynków i wyposażenia lokali
|
|
Kategoria
|
Ilość budynków |
Ilość lokali |
Powierzchnia |
|
ogółem |
w tym - we wspólno-
tach miesz-
kaniowych |
ogółem |
w tym – we wspólnotach mieszkanio-
wych |
ogółem |
w tym – we wspólnotach mieszkanio –
wych |
|
Nr |
Opis budynku |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
I |
Stan mierny, budynek utrzymywany w eksploatacji do naturalnego zużycia, tylko drobne naprawy |
45 |
- |
253 |
- |
13 632 |
- |
|
II |
Stan zadawalający, remonty w celu utrzymania stanu budynku (brak inwestycji w budowę łazienek i wc) |
238 |
34
|
2 361 |
408 |
123 973 |
18 182 |
|
III |
Stan dobry, remonty w celu poprawy stanu budynków, planowana zabudowa łazienek i wc |
256 |
75 |
3 362 |
1 160 |
179 402 |
52 704 |
|
IV |
Stan dobry, dobrze wyposażone,
Remonty utrzymujące dobry stan budynku i strukturę lokali |
298 |
214
|
5 966 |
5 250 |
285 096 |
242 828 |
|
Ł ą c z n i e |
837 |
323 |
11 942 |
6 818 |
602 103 |
313 714 |
2. Dla celu prowadzenia planowej gospodarki remontowej i modernizacyjnej mieszkaniowego zasobu Gminy sporządzono programy stanowiące zarówno plany jak i analizę potrzeb w poszczególnych kategorii prac koniecznych do wykonania.
Tabela nr 6
|
Plan remontów i modernizacji
mieszkaniowego zasobu Gminy
|
|
L.p. |
Rodzaj robót |
Plan realizacyjny
na lata 2004-2008 |
Rok zakończenia
programu
(potrzeby) |
Ilość budynków objętych całym programem |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Program modernizacji dachów |
8.300.000 |
2008 |
258 |
|
2 |
Program remontów elewacji |
3.100.000 |
2017 |
463 |
|
3 |
Program termomodernizacji budynków |
6.550.000 |
2011 |
17 |
|
4 |
Program likwidacji palenisk węglowych |
800.000 |
|
492 |
|
5 |
Program modernizacji klatek schodowych
a/ modernizacja instalacji elektrycznej
b/ renowacja klatek schodowych |
2.000.000
3.000.000 |
2008
2008 |
308
280 |
|
6 |
Program wymiany okien i stolarki otworowej |
10.800.000 |
2015 |
|
|
7 |
Program wymiany instalacji gazowej ze skręcanej na spawaną |
900.000 |
2006 |
163 |
|
8
|
Program wyprowadzenia kurków gazowych na zewnątrz budynku |
600.000 |
2013 |
260 |
|
9 |
Program likwidacji dołów biologicznych |
700.000 |
2013 |
250 |
|
10 |
Program revitalizacji budynków
( zabudowa wc oraz łazienek lub natrysków-kabin ) |
4.000.000 |
|
120 |
|
11 |
Program osuszania budynków |
2.800.000 |
|
156 |
|
12 |
Program montażu wodomierzy mieszkaniowych |
2.300.000 |
2007 |
|
|
13 |
Program modernizacji instalacji wodno- kanalizacyjnej |
2.300.000 |
2013 |
330 |
|
14 |
Program zabudowy instalacji odgromowej |
250.000 |
2008 |
150 |
|
15 |
Pozostałe roboty awaryjne i remontowe |
29.950.000 |
- |
- |
|
16 |
Realizacja programów we wspólnotach mieszkaniowych |
11.900.000 |
- |
- |
|
Ogółem |
90.250.000 |
- |
- |
Tabela nr 7
|
Plan finansowy robót remontowych i modernizacyjnych
na lata 2004-2008
|
|
L.p. |
Rodzaj remontu |
Koszt w latach |
| |
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1 |
Program modernizacji dachów |
1.000.000 |
1.300.000 |
1.800.000 |
2.000.000 |
2.200.000 |
|
2 |
Program remontu elewacji |
400.000 |
500.000 |
600.000 |
800.000 |
800.000 |
|
3 |
Program termomodernizacji budynków |
950.000 |
1.250.000 |
1.250.000 |
1.500.000 |
1.600.000 |
|
4 |
Program likwidacji palenisk węglowych |
100.000 |
150.000 |
150.000 |
200.000 |
200.000 |
|
5 |
Program modernizacji klatek schodowych:
a/ modernizacja instalacji elektrycznej
b/ renowacja klatek schodowych |
400.000
600.000 |
400.000
600.000 |
400.000
600.000 |
400.000
600.000 |
400.000
600.000 |
|
6 |
Program wymiany okien i stolarki otworowej |
2.000.000 |
2.200.000 |
2.200.000 |
2.200.000 |
2.200.000 |
|
7 |
Program wymiany instalacji gazowej ze skręcanej na spawaną |
300.000 |
300.000 |
300.000 |
- |
- |
|
8 |
Program wyprowadzania kurków gazowych na zewnątrz budynków |
50.000 |
100.000 |
150.000 |
150.000 |
150.000 |
|
9 |
Program likwidacji dołów biologicznych |
100.000 |
150.000 |
150.000 |
150.000 |
150.000 |
|
10 |
Program revitalizacji budynków ( zabudowa wc oraz łazienek lub natrysków-kabin ) |
400.000 |
600.000 |
800.000 |
1.100.000 |
1.100.000 |
|
11 |
Program osuszania budynków |
300.000 |
400.000 |
600.000 |
800.000 |
700.000 |
|
12 |
Program montażu wodomierzy i ich legalizacji |
500.000 |
500.000 |
500.000 |
500.000 |
300.000 |
|
13 |
Program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej |
400.000 |
400.000 |
500.000 |
500.000 |
500.000 |
|
14 |
Program zabudowy instalacji odgromowych |
50.000 |
50.000 |
50.000 |
50.000 |
50.000 |
|
15 |
Pozostałe roboty awaryjne i remontowe |
5.250.000 |
5.700.000 |
6.200.000 |
6.450.000 |
6.350.000 |
|
16 |
Realizacja programów na wspólnotach |
2.000.000 |
2.100.000 |
2.350.000 |
2.650.000 |
2.800.000 |
|
Ogółem |
14.800.000 |
16.700.000 |
18.600.000 |
20.050.000 |
20.100.000 |
III. Źródła finansowania oraz wysokość wydatków, w tym – wydatki inwestycyjne na Gospodarkę mieszkaniowym zasobem Gminy.
Tabela nr 8
|
Planowana struktura przychodów
oraz kosztów zarządu i administrowania w latach 2004-2008
wraz z kosztami zarządu nieruchomościami wspólnymi
|
|
L.p. |
Wyszczególnienie |
L a t a
|
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Wpływy z najmu lokali mieszkalnych: |
|
1. |
Przewidywana powierzchnia w m2 |
591 855 |
583 936 |
576 017 |
568 098 |
560 179 |
|
2. |
Średnia stawka czynszowa w zł/m2/m-c |
4,00 |
4,36 |
4,67 |
4,90 |
5,00 |
|
3. |
Procent ściągalności czynszów |
87,52 |
88,52 |
89,52 |
90,00 |
90,00 |
|
4. |
Przypis roczny w zł |
28 409 040 |
30 551 532 |
32 279 993 |
33 404 162 |
33 610 740 |
|
5. |
Przewidywane wpływy
roczne z opłat czynszowych w zł |
24 863 592 |
27 044 216 |
28 897 049 |
30 063 746 |
30 249 666 |
|
Wpływy z najmu lokali użytkowych: |
|
6. |
Przewidywana powierzchnia w m2 |
49 470 |
49 470 |
49 470 |
49 470 |
49 470 |
|
7. |
Średnia stawka czynszowa w zł/m-c |
9,41 |
9,61 |
9,81 |
9,88 |
9,88 |
|
8. |
Procent ściągalności czynszów |
94,66 |
94,86 |
95,06 |
95,26 |
95,46 |
|
9. |
Przypis roczny w zł |
5 586 152 |
5 704 880 |
5 823 608 |
5 865 163 |
5 865 163 |
|
10. |
Przewidywane wpływy roczne w zł |
5 287 852 |
5 411 650 |
5 535 922 |
5 587 154 |
5 598 885 |
|
Koszty zarządu nieruchomości wspólnych:
|
|
11. |
Przewidywana powierzchnia w m2 |
306 727 |
302 069 |
297 411 |
292 753 |
288 095 |
|
12. |
Średni koszt eksploatacji w zł/m2/m-c |
1,50 |
1,53 |
1,56 |
1,59 |
1,62 |
|
13. |
Koszty eksploatacji
w zł/rok |
5 521 086 |
5 545 987 |
5 567 534 |
5 585 727 |
5 600 567 |
|
14. |
Fundusz remontowy
w zł/m2 części wspólnej/miesiąc |
1,35 |
1,50 |
1,50 |
1,50 |
1,50 |
|
15. |
Wartość funduszu remontowego w zł/rok |
4 968 977 |
5 437 242 |
5 353 398 |
5 269 554 |
5 187 710 |
|
16. |
Łączne koszty utrzymania nieruchomości w zł/rok |
10 490 063 |
10 983 229 |
10 920 932 |
10 855 281 |
10 786 277 |
|
Koszty łączne (bez wspólnot mieszkaniowych):
|
|
17. |
Łączna powierzchnia lokali (mieszkalnych i użytkowych) będących własnością Gminy
w m2 |
334 598 |
331 337 |
328 076 |
324 815 |
321 554 |
|
18. |
Koszt eksploatacji w zł/m2/miesiąc |
1,50 |
1,53 |
1,56 |
1,59 |
1,62 |
|
19. |
Koszty zarządu i administrowania
w zł/rok |
6 022 764 |
6 083 347 |
6 141 583 |
6 197 470 |
6 251 010 |
|
20. |
Pozostaje z wpłat lokali mieszkalnych
w zł/rok |
8 350 764 |
9 977 640 |
11 834 535 |
13 010 995 |
13 212 379 |
|
21. |
Dochód z czynszów za lokale użytkowe
w zł/rok |
5 287 852 |
5 411 650 |
5 535 922 |
5 587 154 |
5 598 885 |
|
22. |
Łącznie |
13 638 616 |
15 389 290 |
17 370 457 |
18 598 149 |
18 811 264 |
|
23. |
Dochód z funduszy celowych |
1 250 000 |
2 000 000 |
2 000 000 |
2000 000 |
2 000 000 |
|
24. |
Planowana wartość funduszu remontowego |
14 800 000 |
16 700 000 |
18 600 000 |
20 050 000 |
20 100 000 |
|
25. |
Rezerwa na niedopłaty |
88 616 |
689 290 |
770 457 |
548 149 |
711 264 |
|
26. |
Część przypisu z lokali użytkowych odpowiadająca 3% wartości odtworzeniowej
(5,83 zł) |
3 460 921 |
3 460 921 |
3 460 921 |
3 460 921 |
3 460 921 |
|
27. |
Nadwyżka przypisu czynszowego na lokalach użytkowych przekraczająca 3% wartości odtworzeniowej |
1 826 931 |
1 950 728 |
2 075 001 |
2 126 233 |
2 137 964 |
Tabela nr 9
|
Źródła finansowania remontów i modernizacji
W latach 2004-2008 |
|
r L.p. |
Źródło
finansowania |
Planowana wysokość w poszczególnych latach |
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1. |
Część dochodów
z czynszów za najem lokali mieszkalnych
(% ściągalności) |
8 262 148
(87,52) |
9 288 350
(88,52) |
11 064 078
(89,52) |
12 462 846
(90,00) |
12 501 115
(90,00) |
|
2. |
Dochód z czynszów za najem lokali użytkowych
( w tym – wyszczególnienie
nadwyżki ponad 3% wartości odtworzeniowej..) |
5 287 852
(1 826 931) |
5 411 650
(1 950 728) |
5 535 922
(2 075 001) |
5 587 154
(2 126 233) |
5 598 885
(2 137 964) |
|
3. |
Dochód z funduszy celowych (np. FOŚiGW) lub funduszy pomocowych |
1 250 000 |
2 000 000 |
2 000 000 |
2 000 000 |
2 000 000 |
|
4. |
Suma środków
|
14 800 000 |
16 700 000 |
18 600 000 |
20 050 000 |
20 100 000 |
|
Przewidywana powierzchnia oczynszowana |
591 855 |
583 936 |
576 017 |
568 098 |
560 179 |
IV. Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy:
Modernizacja układu funkcjonalnego mieszkań w celu dostosowania do oczekiwań potencjalnych lokatorów
1.1. podział istniejącej powierzchni w celu zwiększenia liczby pokoi,
1.2. podział lokali o dużej powierzchni użytkowej na mniejsze z jednoczesnym zapewnieniem ich samodzielności,
1.3. likwidacja wspólnych łazienek, wc i przedpokoi.
Podjęcie działań dla podwyższenia standardu lokali mieszkalnych poprzez wspieranie finansowe najemców wykonujących łazienki we własnym zakresie.
Prowadzenie działań dla poprawy stanu technicznego i infrastruktury technicznej poprzez realizację programów:
3.1. modernizacji dachów,
3.2 remontów elewacji,
3.3 likwidacji palenisk węglowych,
3.4 termomodernizacji budynków,
3.5 wymiany stolarki okiennej i drzwiowej,
3.6 modernizacji klatek schodowych,
3.7 wymiany instalacji gazowej ze skręcanej na spawaną,
3.8 modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej,
3.9 osuszanie budynków,
3.10 likwidacji dołów biologicznych.
3.11. revitalizacja budynków (zabudowa wc oraz łazienek lub natrysków – kabin).
4. Działania dla optymalnego wykorzystania zasobów mieszkaniowych:
4.1. prowadzenie przejrzystych procedur wynajmu mieszkań,
4.2. prowadzenie działalności informacyjnej służącej kojarzeniu potencjalnych
najemców mieszkań z właścicielami budynków, w których znajdują się
niewykorzystane mieszkania,
4.3. dokonywanie zamian dużych lokali na mniejsze, odpowiednie do potrzeb osób lub
rodzin je zamieszkujących,
4.4. prowadzenie działań dla odzyskania mieszkań niezamieszkałych.
5. Działania zmierzające do powiększenia zasobu mieszkaniowego Gminy:
5.1. przejmowania budynków mieszkalnych zakładów pracy,
5.2. nabywania budynków mieszkalnych w drodze darowizn, o ile przemawiają za tym
względy ekonomiczne, społeczne lub techniczne,
5.3. przejmowania budynków mieszkalnych jeżeli właściciel nie jest znany a nabycie
prawa własności jest możliwe i przemawia za tym interes Gminy,
5.4. przejmowania w zarząd budynków mieszkalnych ulegających niszczeniu wskutek
braku właściciela i zarządcy.
6. Sprzedaż w pierwszej kolejności wolnych lokali mieszkalnych, które usytuowane są
w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
7. Dokonywanie rocznie do piętnastu zamian lokali dla prowadzenia remontów lub
modernizacji budynków, w których one się znajdują.
- Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy
Zarząd budynkami oraz lokalami stanowiącymi własność Gminy sprawuje Zakład Komunalny „PGM”.
